自“3?26”北京市對(duì)商業(yè)辦公類項(xiàng)目實(shí)施嚴(yán)格限購(gòu)后，北京商辦項(xiàng)目成交量下滑嚴(yán)重，商辦項(xiàng)目也成為開發(fā)商手中的燙手山芋，一些開發(fā)商也打起了歪主意。北京商報(bào)記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于平谷區(qū)的新華聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)的一處商辦項(xiàng)目，仍在打著“不限購(gòu)”的名義銷售。而且，開發(fā)商還可以為客戶代辦注冊(cè)公司，以規(guī)避商辦新政下個(gè)人無法購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的“痛點(diǎn)”。

明確違規(guī)：宣傳居住

近日，劉女士向北京商報(bào)記者報(bào)料，新華聯(lián)YOYO新天地項(xiàng)目銷售人員向她推銷該項(xiàng)目的商辦樓盤，在銷售過程中，該銷售人員仍打著“不限購(gòu)”、“可居住”的名義來誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買樓盤。

項(xiàng)目銷售人員發(fā)送給劉女士的項(xiàng)目簡(jiǎn)介上顯示，YOYO新天地的樓盤開發(fā)商為新華聯(lián)地產(chǎn)，項(xiàng)目地址為京平高速馬坊出口附近，項(xiàng)目立項(xiàng)為商業(yè)辦公，戶型為27-50平方米。

北京商報(bào)記者進(jìn)一步查閱資料發(fā)現(xiàn)，新華聯(lián)YOYO新天地項(xiàng)目位于北京平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)京平高速和密三路交叉口，該項(xiàng)目開發(fā)商為北京新華聯(lián)宏石商業(yè)地產(chǎn)有限公司，而該項(xiàng)目公司的確隸屬于國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)上市公司新華聯(lián)。據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，該項(xiàng)目目前在售房源為新華聯(lián)YOYO悅城二期產(chǎn)品，一期項(xiàng)目已經(jīng)交房，戶型為層高Loft產(chǎn)品。

該售樓員進(jìn)而向北京商報(bào)記者明確表示：“目前在售產(chǎn)品戶型層高為4.2米，業(yè)主可以根據(jù)自己后期的需要進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，既可以作為辦公空間使用，也可以隔成兩層作為居住使用。”同時(shí)，他還強(qiáng)調(diào)，所有的戶型都預(yù)留了上下水，每套房源都擁有獨(dú)立衛(wèi)生間，客戶居住、辦公都非常方便。

當(dāng)北京商報(bào)記者向銷售人員提出商辦項(xiàng)目作為居住用途是否合規(guī)時(shí)，該售樓員表示，當(dāng)前北京商辦政策的確對(duì)項(xiàng)目銷售有所限制，但銷售后業(yè)主如何使用，將是業(yè)主的自由，政府干預(yù)的可能性基本不存在。同時(shí)，他向北京商報(bào)記者透露，受政策影響，目前售樓處樣板間都是以“大開間”的辦公模式來展示，客戶如果想?yún)⒖季幼“姹镜哪Ｊ?，可以參見已?jīng)交房的一期實(shí)體樣板戶型。

“如果按照北京‘3?26’新政的規(guī)定，新華聯(lián)YOYO新天地項(xiàng)目在銷售過程中已經(jīng)涉嫌違規(guī)。”一位樓市觀察人士表示，本輪調(diào)控重要目標(biāo)之一就是讓商辦類物業(yè)去除居住功能。從政策內(nèi)容上可知，商辦類產(chǎn)品已被管理部門明令禁止在宣傳邀約過程中提及“居住功能”，該項(xiàng)目銷售人員的口頭邀約行為有頂風(fēng)作案的嫌疑。

北京市此前出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》明確，開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

即便是在5月出臺(tái)的關(guān)于北京商辦限購(gòu)政策的官方補(bǔ)充說明也指出，“已購(gòu)買的商辦類房屋，購(gòu)房者可保持現(xiàn)有設(shè)施”。這也從另一方面表明新入市的項(xiàng)目將不允許作為居所進(jìn)行銷售。同時(shí)，補(bǔ)充說明的第三點(diǎn)中又指出，中介機(jī)構(gòu)可代理商辦類房屋的出租、出售業(yè)務(wù)，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用于居住或者具備居住功能。

打擦邊球：售樓處設(shè)注冊(cè)公司處

除了宣傳項(xiàng)目居住功能之外，YOYO新天地銷售人員還透露了項(xiàng)目的另一個(gè)“秘密”。

劉女士告訴北京商報(bào)記者，由于新政規(guī)定，商辦產(chǎn)品只能銷售給公司，個(gè)人沒有購(gòu)買資格。為解決客戶困難，開發(fā)商可以幫助客戶注冊(cè)公司從而繞開政策，達(dá)成購(gòu)買目標(biāo)。

北京商報(bào)記者為此向該售樓員進(jìn)行求證，銷售人員解釋稱，公司目前已找到專門承接代辦注冊(cè)企業(yè)的公司合作，可以為個(gè)人注冊(cè)公司，從而購(gòu)買商辦項(xiàng)目。注冊(cè)公司企業(yè)法人可以是房主本人，以打消客戶“給別的公司買房”的疑慮。而且，客戶注冊(cè)公司所產(chǎn)生的費(fèi)用將由開發(fā)商來承擔(dān)。

同時(shí)，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》還要求，本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買應(yīng)當(dāng)符合名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄及在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。

業(yè)內(nèi)人士分析，商辦新政對(duì)投資需求的抑制非常明顯，讓不少商辦類幾乎陷入有價(jià)無市的境地，這也是少部分開發(fā)商開始在購(gòu)買資格上下功夫的主要原因。雖然“繞道”以公司名義購(gòu)買商辦類產(chǎn)品看似并不違規(guī)，但在某種程度上則有誘導(dǎo)之嫌，這種個(gè)人注冊(cè)公司購(gòu)買商辦的行為蘊(yùn)含著打擦邊球的味道。帶來的結(jié)果可能是對(duì)政策效力的變相消解，是一種投機(jī)取巧的方式，不值得提倡。

更重要的是，這種行為也是對(duì)個(gè)體消費(fèi)者利益的有意忽視。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，把購(gòu)買主體從“個(gè)人”換成了“企業(yè)”看似規(guī)避限購(gòu)新政，但身份性質(zhì)不同，購(gòu)買和再出讓時(shí)的稅費(fèi)成本也大不一樣。以公司名義持有的商住房，上市交易時(shí)需要先結(jié)清房產(chǎn)稅和土地使用稅。公司產(chǎn)權(quán)商住房的房產(chǎn)稅和土地使用稅都是按年繳納，其中房產(chǎn)稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋購(gòu)買價(jià)格?70%?1.2%;土地使用稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋面積?土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，土地級(jí)別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從18-30元/平方米不等。

以新華聯(lián)YOYO新天地目前在售的一套面積50平方米、總價(jià)為80萬元左右的商住房為例，若以公司名義購(gòu)買，則房產(chǎn)稅為6720元/年，土地使用稅最低為900元/年。按照期房的交易程序，若購(gòu)房人購(gòu)買四年后上市交易，交易前的持有稅費(fèi)成本最低為30480元。同時(shí)，以公司名義購(gòu)買的商住房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，還需要繳納申報(bào)價(jià)3%的契稅、申報(bào)價(jià)萬分之五的印花稅、差額30%-60%的土地增值稅、差額5.6%的增值稅。

張大偉提醒，以企業(yè)資格購(gòu)買商辦產(chǎn)品，持有和轉(zhuǎn)讓商辦物業(yè)，都包括顯著高于個(gè)人購(gòu)買時(shí)需要承擔(dān)的稅費(fèi)成本，購(gòu)房人購(gòu)買時(shí)需要算總賬。

信貸違規(guī)：代找信貸公司

開發(fā)商不在商辦產(chǎn)品品質(zhì)打造、業(yè)態(tài)規(guī)劃、資源配置上下功夫，卻選擇銷售“捷徑”，連出昏招很可能與日益惡化的商辦市場(chǎng)環(huán)境相關(guān)。

資料顯示，“3?26”新政后，中介公司紛紛下架商辦房源。目前，中介機(jī)構(gòu)雖然可以代理交易此類房源，但條件仍然嚴(yán)苛。包括新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米;不得面向個(gè)人銷售等。

新華聯(lián)YOYO新天地銷售人員表示，此前項(xiàng)目原計(jì)劃銷售均價(jià)為2萬元左右，但現(xiàn)在為促進(jìn)項(xiàng)目銷售實(shí)現(xiàn)公司資金快速回籠，采取低價(jià)入市，銷售均價(jià)為1.6萬元。

同時(shí)，為了解決客戶的支付能力，新華聯(lián)YOYO新天地銷售人員表示，公司可以為客戶介紹靠譜的信貸公司，為客戶提供為期五年的抵押貸款，具體貸款額度可根據(jù)客戶實(shí)際需求而定。

北京商報(bào)記者調(diào)查了解到，雖然近來多家房產(chǎn)中介開始重啟商辦樓盤的交易，但在限購(gòu)、限貸雙重壓制的情況下，商辦產(chǎn)品的關(guān)注度仍陷低迷。甚至有報(bào)道稱，與“3?26”新政前相比，有部分商辦房源的報(bào)價(jià)跌幅已近百萬元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，商住樓盤投資價(jià)值明顯下降，尤其是商辦房供應(yīng)主要集中在城市非核心區(qū)域，而且體量較大，這些項(xiàng)目“解套”難度很大。

業(yè)內(nèi)人士分析，未來商辦市場(chǎng)上，類似新華聯(lián)YOYO新天地這樣從樓盤功能、購(gòu)買資格、支付方式上進(jìn)行全方位“博出位”的企業(yè)可能還會(huì)浮出水面。但在商辦市場(chǎng)成交量陷入“冰封”的情況下，能否僥幸上岸還有待觀察。

就新華聯(lián)YOYO項(xiàng)目在銷售過程中涉嫌違規(guī)的事情，北京商報(bào)記者致電新華聯(lián)集團(tuán)了解相關(guān)情況。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新華聯(lián)是家上市公司，公司的經(jīng)營(yíng)和銷售行為都會(huì)嚴(yán)格遵照相關(guān)的法律、法規(guī)，購(gòu)房者反映的情況，他會(huì)與相關(guān)項(xiàng)目公司進(jìn)行核實(shí)了解。同時(shí)，該負(fù)責(zé)人也表示，不排除有個(gè)別售樓員私下采用違規(guī)誘導(dǎo)性說辭引導(dǎo)消費(fèi)者，但新華聯(lián)在商辦產(chǎn)品的對(duì)外銷售說辭上一直都嚴(yán)格執(zhí)行管理部門的有關(guān)規(guī)定。

相關(guān)關(guān)鍵詞： 華聯(lián) 項(xiàng)目 商辦