【案情】
夫妻文某與李某（女）共有一套房屋，登記在文某名下。李某于2013年10月與阿某口頭協(xié)議，以市場價17萬元將該房屋出售給阿某。阿某當(dāng)場付款9萬，李某交付了房屋，剩余款項分4年支付，款項付完后辦理過戶登記。
近日，文某訴至法院，以妻子擅自買賣房屋，自己不知情為由，要求主張房屋買賣合同無效。
分歧意見：
夫妻一方擅自買賣，房屋買賣合同是否有效？　　
一種觀點認為，該合同當(dāng)然無效。雖然該財產(chǎn)屬于夫妻共有，處分共有財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他共有人同意，由于未辦理過戶登記，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)（合同）的原則，買方也不符合善意取得的情形，故該買賣合同無效；
　　另一種觀點認為，應(yīng)具體情況具體分析，主要依買受人是否為善意來認定合同的效力。
【評析】
筆者同意第二種意見。其理由如下：
1、《婚姻法》第十七條：夫妻對共同所有的財產(chǎn)有平等的處理權(quán)。《婚姻法解釋一》第十七條第二款之規(guī)定，夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知情為由對抗善意第三人。
本案中該房屋已賣給阿某長達3年多之久，文某作為配偶一方，現(xiàn)主張其不知情是不符合常理的。
2、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
本案中，作為出賣人的李某不能主張合同無效。阿某有理由相信李某出售房屋的行為系夫妻共同意思表示，因此，文某作為丈夫亦不能主張買賣合同無效。如文某的確不知情，也只能在今后離婚分割夫妻共同財產(chǎn)時請求李某對其承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
 
作 者：梁紅柳
聯(lián)系電話：1839926881
作者單位：塔什庫爾干縣人民法院
領(lǐng)導(dǎo)審核：已審核
　

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