中新網(wǎng)8月9日電 隨著多個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的持續(xù)入市，2017年北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體放緩，傳統(tǒng)寫(xiě)字樓空置率正在走高，租金漲幅遲緩，但另一方面，新型辦公物業(yè)迭出，依靠顛覆創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)逆市飄紅，租金在短期內(nèi)甚至實(shí)現(xiàn)了近乎翻番的大幅增長(zhǎng)。

“互聯(lián)網(wǎng)高度發(fā)達(dá)的社會(huì)，不需要那么多傳統(tǒng)形態(tài)的寫(xiě)字樓，未來(lái)寫(xiě)字樓的整體格局和布局，應(yīng)該和現(xiàn)在是不一樣的。”一位知名的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)人士曾表示，國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓形態(tài)和格局將會(huì)發(fā)生變化。

在移動(dòng)互聯(lián)加速滲透和新辦公需求增加的背景下，知名房地產(chǎn)企業(yè)、資本大佬加速布局新型商辦物業(yè)和酒店公寓等居住物業(yè)。新型的商業(yè)物業(yè)將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向和熱點(diǎn)，甚至有可能是房地產(chǎn)下半場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)之一。

京城寫(xiě)字樓分化加劇

據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年上半年，北京合計(jì)租賃建筑面積為23.7萬(wàn)平方米的五個(gè)新項(xiàng)目完工進(jìn)入北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，總存量半年環(huán)比擴(kuò)大4.0%至約621萬(wàn)平方米。堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基本面支撐2017年上半年寫(xiě)字樓的租賃需求，重點(diǎn)新項(xiàng)目亦刺激新租與搬遷需求，尤其是來(lái)自金融與科技行業(yè)的需求，致使凈吸納量在上半年達(dá)到18萬(wàn)平方米。盡管如此，新增供應(yīng)推升全市的空置率至8.6%，半年環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，下半年，寫(xiě)字樓面積共計(jì)45萬(wàn)平方米的六個(gè)新項(xiàng)目計(jì)劃完工入市京城，核心區(qū)域與新興區(qū)域均將錄得新增供應(yīng)。高力國(guó)際預(yù)測(cè)供應(yīng)增長(zhǎng)將快于需求，若所有新供應(yīng)如期完工，全市整體空置率將于2017年底上升至約12%。

租金方面受高于平均租金的新項(xiàng)目所致，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均租金今年上半年環(huán)比上升0.6%至人民幣每月332.6元/平方米。由此可知，如果剔除新項(xiàng)目的拉動(dòng)因素，北京寫(xiě)字樓存量市場(chǎng)的租金增幅很可能是負(fù)數(shù)的。

在此背景下，仍有不少存量項(xiàng)目依靠顛覆創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)逆市飄紅，位于北二環(huán)和平里東街的雍和宮壹中心半年內(nèi)租金漲幅甚至達(dá)到60%以上，目前租金為每天13元/平方米，遠(yuǎn)超北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金。即便是只考量雍和板塊，雍和宮壹中心的租金水平也處在整個(gè)區(qū)域的塔尖位置。據(jù)了解，雍和板塊的寫(xiě)字樓平均租金約為每天8元/平方米，報(bào)價(jià)在每天12元/平方米以上的只有環(huán)球貿(mào)易中心和雍和宮壹中心兩個(gè)項(xiàng)目。

創(chuàng)新生態(tài)帶來(lái)逆勢(shì)上揚(yáng)

雍和宮壹中心逆勢(shì)上揚(yáng)的強(qiáng)勁表現(xiàn)，實(shí)屬難能可貴。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，這主要得益于其出色的運(yùn)營(yíng)能力和獨(dú)創(chuàng)的“辦公4.0”模式。

據(jù)運(yùn)營(yíng)方松石資本運(yùn)營(yíng)總裁胡婭介紹，雍和宮壹中心在硬件上主推5000平米企業(yè)獨(dú)棟，提供的是低密度花園式辦公環(huán)境;同時(shí)，將在地下一層開(kāi)辟上萬(wàn)平聯(lián)合辦公空間，并交由專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)管理、運(yùn)營(yíng);另外，整個(gè)園區(qū)配備管家式服務(wù)，從員工食堂到高級(jí)接待餐廳，泳池、健身中心、羽毛球館，影視院線及藝術(shù)中心，配套完善。

作為工業(yè)時(shí)代的產(chǎn)品，傳統(tǒng)5A、甲級(jí)寫(xiě)字樓雖然擁有硬件上的高標(biāo)準(zhǔn)，但普遍是冰冷、封閉、擁擠的，很容易讓員工感覺(jué)壓抑，沉悶，透不過(guò)氣。寫(xiě)字樓是產(chǎn)生生意的空間，但傳統(tǒng)寫(xiě)字樓普遍存在著三大痛點(diǎn)——第一是租金、成本痛點(diǎn)，第二是資源痛點(diǎn)，第三是創(chuàng)新痛點(diǎn)。

因此，有越來(lái)越多的企業(yè)渴望能夠進(jìn)入一個(gè)密度更低、便于交互、更開(kāi)放的更易于創(chuàng)造新商機(jī)的辦公空間。而雍和宮壹中心恰恰就是針對(duì)傳統(tǒng)寫(xiě)字樓痛點(diǎn)，基于移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、情感溝通三大普遍趨勢(shì)需求下研發(fā)出的新型寫(xiě)字樓產(chǎn)品，可能具有更為廣泛的市場(chǎng)效應(yīng)。

事實(shí)上，進(jìn)入房地產(chǎn)下半場(chǎng)以來(lái)，新型辦公物業(yè)產(chǎn)品層出不窮，其中又以聯(lián)合辦公最為常見(jiàn)，比如優(yōu)客工場(chǎng)、SOHO 3Q、納什空間，等等。這些產(chǎn)品均注重公共空間、注重溝通社交，滿足創(chuàng)新需求和情感需求，深受移動(dòng)互聯(lián)影響。

但是，與針對(duì)特定創(chuàng)業(yè)群體或短期租賃辦公需求為主的聯(lián)合辦公空間不同，雍和宮壹中心則將同時(shí)面向大型成熟企業(yè)、發(fā)展中中型公司和初創(chuàng)公司，服務(wù)的群體將更加寬廣，由此形成具備生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)的”辦公4.0”模式。

不同規(guī)模和性質(zhì)的租戶通過(guò)利用此平臺(tái)在社群交互、業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)、招商引資和空間使用等方面提供的一系列“附加價(jià)值”，構(gòu)成一種新型企業(yè)合作模式——初創(chuàng)公司能夠利用成熟企業(yè)的規(guī)模和資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)掘業(yè)務(wù)拓展及合作機(jī)會(huì)，并獲得平臺(tái)提供的各類專業(yè)企業(yè)服務(wù);大型成熟企業(yè)也尋求通過(guò)這一平臺(tái)為企業(yè)帶來(lái)創(chuàng)新與變革的新動(dòng)力，利用與初創(chuàng)公司的合作挖掘創(chuàng)新契機(jī)并吸引優(yōu)秀人才。

目前，雍和宮壹中心的創(chuàng)新方向也逐步獲得市場(chǎng)認(rèn)可，包括中醫(yī)在線、信達(dá)、永航科技、游族網(wǎng)絡(luò)等品牌租客已經(jīng)陸續(xù)入駐，租金也因此一路看漲。這些租客既有上市企業(yè)，又有平臺(tái)公司，既能提供資本、資源，又可孕育創(chuàng)業(yè)種子。

相關(guān)關(guān)鍵詞： 物種 寫(xiě)字樓