北京商辦限購政策出臺后，近一年多來購買商住房的小業(yè)主不得不面臨一個現(xiàn)實，短期內手中房產將很難出售。近日，商住小業(yè)主向北京商報記者反映，有中介人員稱有公司將租用業(yè)主還未到手的商住房，用做公寓產品，并可向業(yè)主支付一定的租金。在該業(yè)主看來，委托給中介機構長期出租也是一個不錯的選擇,但出租期間是否會帶來違約風險，將房屋托管給中介機構是否會發(fā)生一些意外導致租金甚至房屋難收回的情況出現(xiàn)，這些都是業(yè)主擔心的問題。

代理機構“收房”

商住小業(yè)主陳晨(化名)向北京商報記者反映，上周他接到中介電話，稱業(yè)主可以將房屋委托給該公司代理出租，該公司按時支付給業(yè)主租金。

據陳晨介紹，他所購買的房屋位于順義區(qū)南法信，2018年6月才交房，現(xiàn)在就有中介公司愿意代理出租他的房屋，比起交房后自己去出租房屋，這種委托代理的方式更為省心，他現(xiàn)在正在考慮委托該公司代理出租的事情。

據該經紀人介紹，他所在的公司只是負責“收房”，簽署房屋租賃代理合同的是一家名為“和悅家(北京)物業(yè)管理有限公司”的機構。業(yè)主與和悅家簽署房屋租賃代理合同后，和悅家會為房屋配置家具家電等房屋內用品，并以公寓形式對外出租。

上述經紀人出示的租賃代理合同顯示，業(yè)主委托出租期限為自交房之日起五年，租金標準為在第一年基礎上每年遞增10%，支付方式是年付，第一年支付時間是簽署合同后，后四年是提前一個月支付。此外，每年有18天免租期，五年對應的免租期就是3個月，業(yè)主需支付一定的代理費用，金額就是3個月的房租(以第一年租金標準計算)。

在陳晨看來，將房屋委托給代理機構，一方面租房期間的問題不用自己去解決，另一方面也省去了自己出租需要添置家具家電的費用，聽起來是一個不錯的選題。據上述經紀人介紹，他們公司準備在該小區(qū)“收房”30套，目前大多數(shù)業(yè)主愿意將房屋委托出租。

出租以過渡

事實上，陳晨之所以會考慮將房屋委托給代理機構進行出租，很大一部分原因在于商辦限購政策出臺后，未來幾年商住房出售將變得困難，本來該商住房是陳晨過渡用的，兩年后有了購買住宅的資質就選擇出售，現(xiàn)在看來這個計劃因受到限購政策的影響而充滿變數(shù)。

3月26日，北京市出臺《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，規(guī)定已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，但個人購買應符合兩個條件：名下在京無住房和商辦類房產記錄;在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。這一商辦限購政策的出臺，導致商辦類房屋未來出售前景堪憂。

從商辦限購政策出臺后的市場表現(xiàn)來看，易居研究院發(fā)布的北京房地產市場報告顯示，6月，北京商住房項目成交量繼續(xù)下滑，成交面積環(huán)比減少94%，同比減少100%。成交套數(shù)為2 套，環(huán)比減少95%，同比減少100%。市場交易幾乎為零成交，相比2016年月均34萬平方米的交易規(guī)模，當前此類市場已基本上處于“絕跡”狀態(tài)。

二手房方面，商辦類房屋限購后，市場監(jiān)管趨緊，監(jiān)管部門禁止中介機構宣傳商辦類房屋的居住屬性。加上政策出臺后商辦市場迅速降溫，中介機構為規(guī)避風險，二手房中介機構也開始關閉商辦房區(qū)域的門店，暫停代理商辦房屋的出售以及出租業(yè)務。

商辦類市場現(xiàn)狀也加劇了商住小業(yè)主的擔憂情緒，在政策不放寬的情況下，商住小業(yè)主將面臨有房難售的局面。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，在此情況下，投資客難以通過出售獲利，增值收益目前來看就是以出租的方式獲取，對于小業(yè)主而言，出租似乎是一個不錯的選擇，可能也是惟一的選擇。

委托代理有無風險

對于陳晨而言，委托給代理機構既省心又有收益，但是這種長期委托的方式是否存在風險呢?

“2016年是北京商住市場成交最熱的一年，2016年上半年北京商住房成交量首次超過普通住宅，這一年多以來成交的商住房未來都可能面臨出售難的情況，未來出租將成為趨勢。”嚴躍進表示，商住房小業(yè)主在出租房屋時，一定要注意規(guī)避可能出現(xiàn)的風險。從當前商住政策看，商住的使用方式受到了較為嚴厲的監(jiān)管，即不允許和居住功能掛鉤。當然有一點是政策本身相對含糊的，即是否可以出租。如果按過去的政策看，鼓勵商業(yè)項目參與租賃業(yè)務本身也有類似的規(guī)定。如果從這個角度看，進行租賃也說得通。

但行業(yè)人士也提醒，未來機構代理出租現(xiàn)象將越來越多，小業(yè)主在選擇時，應該注意代理機構的資質，同時也要研究合同細節(jié)，比如對于租金的相關約定以及關于合同存續(xù)期間雙方的權利及義務，還有關于違約條件的界定及違約責任的細節(jié)。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅也表示，將房屋委托給代理機構，主要看租金收益，每年是否有一定比例的提升，還有對室內的保護性條款等。

有業(yè)內人士分析認為，在收益和房屋安全都能得到保障的情況下，委托代理機構進行長期出租的風險還是可控的。

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