繼438億元出售13個文旅城項目91%股權，199億元六折轉(zhuǎn)賣77家酒店資產(chǎn)后，昨日，萬達被指，早在這場世紀大并購之前，王健林(萬達集團董事長)就已經(jīng)出售了南昌等地的萬達廣場。

有媒體報道稱，這是萬達繼續(xù)變賣資產(chǎn)。對此，萬達集團方面向《證券日報》記者回應稱，說萬達要變賣所有的萬達廣場是謠言。“今天有媒體報道，所謂萬達變賣南昌西湖萬達廣場純粹是誤讀，這是萬達廣場輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一部分，南昌西湖萬達廣場就是第一批輕資產(chǎn)項目。”

據(jù)萬達集團方面表示，現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)的205個萬達廣場中有31個是輕資產(chǎn)項目。2017年萬達集團半年報中也有明確公布，上半年新開業(yè)項目14個，輕資產(chǎn)萬達廣場9個，上半年新發(fā)展萬達廣場26個，全部為輕資產(chǎn)項目。以后萬達廣場新發(fā)展項目多為輕資產(chǎn)項目。

金融機構接盤？

據(jù)悉，南昌西湖萬達廣場的接手方為合生系旗下的珠江人壽。珠江人壽成立于2012年，由廣東珠江投資控股、廣東新南方集團、廣東韓建投資等公司持有，上述三家公司的法人代表分別是朱一航、朱拉伊和朱偉航，系合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依的親屬。

對此，萬達方面表示，南昌西湖萬達廣場是萬達的第一批輕資產(chǎn)項目，項目簽約之時就確定了物業(yè)的產(chǎn)權屬于珠江人壽所有。上述完成業(yè)主轉(zhuǎn)讓的行為，是建成后把產(chǎn)權移交給了珠江人壽。

據(jù)悉，去地產(chǎn)化和輕資產(chǎn)化是王健林近兩年一直在做的事。早在2015年4月份，王健林在深交所的一次演講中首次提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。他表示，萬達到了要靠品牌賺錢的時候。所謂輕資產(chǎn)模式就是用別人的錢投資萬達廣場，而由萬達輸出品牌管理。

彼時，王健林稱，因為中國沒有支持長期不動產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，所以萬達只能以“售”養(yǎng)“租”。雖然重資產(chǎn)模式還能發(fā)展，但難度在加大，要快速擴大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，去房地產(chǎn)化。“我們定了一個目標，5年內(nèi)把萬達擁有的規(guī)劃為7000萬平方米的銷售物業(yè)消化掉，可能5年以后，萬達廣場將沒有重資產(chǎn)項目了。”

而2015年1月份，萬達邁出了輕資產(chǎn)化的第一步，與4家投資機構合作，4家投資機構擬出資240億元用于投資20座萬達廣場，萬達商業(yè)只負責建設和管理。

2016年第四季度，萬達商業(yè)與中信信托、民生信托、富力集團等簽約90個萬達廣場、共1050億元的投資合同。2017年至2019年，每年開業(yè)交付30個萬達廣場給投資方，凈租金雙方分成。本次的南昌萬達廣場，就在這次交易范圍內(nèi)。

向輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型

有媒體報道稱，萬達集團表示，萬達廣場的模式包括兩種，一種是資產(chǎn)包模式，上述90個萬達廣場采用的就是這一模式，盡管業(yè)主變更，但經(jīng)營管理還是由萬達負責，在租金收入方面，萬達與新業(yè)主的分成一般是3比7。

另外一種模式則是合作類模式，在合作類萬達廣場模式中，投資者出地又出錢，萬達出品牌，負責設計、建設、招商、運營，凈租金七三分成，投資者占七成，萬達占三成，近期萬達廣場的輕資產(chǎn)模式多采取此種合作類模式。

事實上，不管哪種模式運營，拋售文旅城、酒店等重資產(chǎn)之后，王健林的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略更加清晰了。2015年4月份，王健林首次闡述萬達如何向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型時，他就說過，“生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事”。

當時，王健林也從財務角度算了一筆賬。他表示，從財務上看，輕資產(chǎn)回報也很好，兩個輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤也相當于一個重資產(chǎn)店。假設一個標準的輕資產(chǎn)店每年租金可以達到1億元，兩個店就是每年2億元租金，萬達可以分到7000萬元租金。一個標準的重資產(chǎn)店平均也是1億元租金，扣除管理成本，再扣掉稅，財務利潤兩者收入基本相當。

值得關注的是，對于萬達的下一步，會不會繼續(xù)變賣重資產(chǎn)，比如是否變賣萬達商業(yè)持有的萬達廣場，萬達方面并未回應。

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