導讀

在鏈家研究院院長、經(jīng)濟學博士楊現(xiàn)領(lǐng)看來，政府未來的新增土地供應(yīng)計劃中，租賃住宅的規(guī)模和占比都大幅提升，這被市場給予了積極的解讀和正面評價。

中房智庫研究員 徐妍

7月11日，北京(樓盤)市住建委發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2017)》，再表態(tài)2017年北京將繼續(xù)堅定不移加強和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控的同時，也強調(diào)北京市未來還將多渠道增加住房租賃房源，培育企業(yè)化、規(guī)模化、規(guī)范化的住房租賃主體，整合社會閑散住房資源集中經(jīng)營管理，提供多樣化的住房租賃產(chǎn)品和規(guī)范優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。完善“限房價、控地價”地塊企業(yè)自持住房租賃的管理辦法。

在鏈家研究院院長、經(jīng)濟學博士楊現(xiàn)領(lǐng)看來，政府未來的新增土地供應(yīng)計劃中，租賃住宅的規(guī)模和占比都大幅提升，這被市場給予了積極的解讀和正面評價。同時，在開發(fā)商新增的拿地中，越來越多的選擇持有，甚至是70年長期持有，用于租賃開發(fā)。

不過，楊現(xiàn)領(lǐng)認為解決一線城市住房租賃的前提是不能過度依賴增量開發(fā)，而是更好的盤活存量閑置房源。

中房智庫：北京市強調(diào)住房租賃立法提速和多渠道增加住房租賃房源的市場背景是什么?

楊現(xiàn)領(lǐng)：一線城市及個別重點二線城市，目前最突出的矛盾依然是房屋總量不夠，表現(xiàn)在指標上就是戶均住房套數(shù)只有0.9左右(全國在1.1左右)。因此首先要解決的是總量短缺，需要供應(yīng)更多的商品房用地，而不是供應(yīng)保障性住房和租賃住房。北京和上海(樓盤)已經(jīng)公布未來五年供地計劃，其中商品住宅用地都不高，甚至還有明顯下降。

而在三四線城市中，現(xiàn)在部分城市甚至存在一定程度的住房過剩問題，不存在住的問題，也不存在租的問題。不需要增加租賃住房用地，一旦增加，這些住房未來極有可能形成永遠無法去化的“死庫存”。畢竟租賃是剛性需求，不可能通過加杠桿去庫存。

中房智庫：為什么說未來解決一線城市租房問題主要還是要靠盤活存量市場?這些存量房源能對解決一線城市住房問題起到多大作用?

楊現(xiàn)領(lǐng)：從實際情況來看，一線城市的租房問題也不太可能通過新增租賃住房用地解決。租房需求集中在交通便利、配套設(shè)施相對完善的成熟區(qū)域，租房需求的核心偏好是車程足夠短，離工作地點足夠近。相反，現(xiàn)在一線城市尤其是北京上海的新增土地供應(yīng)一般遠離市中心，這些潛在供應(yīng)未必能夠與市場需求匹配，而如果這些遠郊區(qū)未來出現(xiàn)租賃住宅的庫存，恐怕更難去化。

北京和上海的存量房源中，有接近30%的比例，房齡在20年以上，可住性、可租性都差，但是這些房源地段不錯、交通便利，它們的出路就是通過翻新改造后進入租賃市場。簡單測算，這部分存量房源在北京和上海都超過200萬套，通過市場化、機構(gòu)化力量每年改造5至10萬套，既能提升房源的使用效率，也能緩解租的問題。

中房智庫：北京市從去年開始也在土地供應(yīng)中增加租賃住宅的比例，這部分增量房源應(yīng)該在整體租賃市場中占多大比例更合理?

楊現(xiàn)領(lǐng)：我認為一線城市未來會形成“2:2:6”租賃市場基本格局：20%的租賃供應(yīng)來自于新增開發(fā)，這部分將主要由開發(fā)商和政府提供;20%的租賃供應(yīng)來自于存量住宅的更新改造，且后續(xù)由機構(gòu)出租和管理;60%的租賃供應(yīng)來自于存量閑置房源?？傮w就是20%增量，80%存量。

一線城市是房價最高的地方，投資需求多、房屋閑置問題突出與租賃供應(yīng)不足的問題并存，解決問題的出路肯定不是簡單地增加供應(yīng)，而是更多地依賴稅收手段，讓更多空置、閑置房源進入租賃市場。

中房智庫：這次北京市強調(diào)要培育企業(yè)化、規(guī)模化、規(guī)范化的住房租賃主體，應(yīng)該如何理解?

楊現(xiàn)領(lǐng)：租賃運營機構(gòu)就應(yīng)該是市場化的機構(gòu)，而不是政府或國有企業(yè)主導的機構(gòu)。參考國際經(jīng)驗及中國的實際情況，未來一線城市租賃市場由專業(yè)機構(gòu)運營管理的比例會達到80%。在今天的北京，這個比例不到20%，上海不到10%。因此，政策的著眼點顯然應(yīng)該在于鼓勵和支持運營機構(gòu)的發(fā)展。

當前一線城市租房市場最突出的問題是“在租房源”沒有得到更好的管理，據(jù)調(diào)查，北京120萬套租賃房源中，有超過40%的比例掌握在二房東手里，這是一切亂象的根源。要解決這個問題，就要培養(yǎng)專業(yè)化、規(guī)?；淖赓U運營機構(gòu)。

租賃運營的核心是提高“每間租金回報率”和降低租房空置率，今天的一線城市，一居室供不應(yīng)求、二居室基本平衡、三居室供大于求，總體的需求結(jié)構(gòu)仍然是以間為主導的合租需求，處于從群租到合租的升級階段。租房需求另一個突出特點是租期短，通常是8個月左右，這個特點也很難改變，這都需要運營企業(yè)有非常強的市場運作能力。

相關(guān)關(guān)鍵詞： 用地 商品房 一線